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양도차익 계산

양도가액

  • 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실제 지급한 경우 양도가액 산정방법은?
    양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급한 경우, 해당 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 합니다.
    부동산거래관리과-1047(2010.08.12.)
  • 임지와 임목을 일괄 양도하는 경우의 양도가액은?

    토지의 양도가액을 실지거래가액으로 산정할 때 임지와 임목을 일괄 양도하는 경우 「임목에 관한 법률」에 따라 등기되지 않은 수목은 토지의 일부로 간주되어 일괄가액을 양도가액으로 합니다.

    단, 임목의 양도가 사업소득에 해당하는 경우는 임목의 양도가액은 사업소득 수입금액에 포함됩니다.

    양도소득세 집행기준 97-162의2-2

  • 교환하는 경우 실지거래가액 여부?

    교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며,

    그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당됩니다.

    양도소득세 집행기준 97-162의2-3

취득가액(양도소득세)

  • 부동산 취득시 매매계약서를 분실하여 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액을 어떻게 산정하나요?

    실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득당시 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정합니다.

    * 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우 필요경비의 계산은 당해 취득가액과 필요경비개산공제액(취득당시 기준시가의 3%)을 합한 금액으로 합니다.

    재산세과-1099(2009.6.3.)재산세과-2699(2008.9.5.)재산세과-1490(2009.7.2.)소득세법 시행령 제163조제6항

  • 상속(증여)받은 자산을 양도하는 경우 취득가액은 어떻게 산정하나요?

    상속개시일(증여일) 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것이나,

    2020.2.11. 이후 양도하는 분부터는 상속세및증여세법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정∙경정한 가액이 있는 경우에는 상속세및증여세법에 따라 평가한 가액이 아니라 그 결정∙경정한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

    소득세법 시행령 제163조제9항2020.2.11 개정 소득세법 시행령 부칙 제2조 제2항

  • 취득시 납부한 취득세, 인지세 등은 취득가액에 포함되나요?

    취득시 납부한 취득세, 등록세 이에 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세와 인지세 등은 취득가액에 포함됩니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-20

  • 취득시 지급한 부동산 중개수수료가 필요경비에 해당하나요?

    취득시 지급한 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 취득가액에 포함됩니다.

    서면인터넷방문상담4팀-501(2005.4.1.)

필요경비(양도소득세)

  • 양도시 지급한 부동산 중개수수료가 필요경비에 해당하나요?

    양도시 지급한 부동산 중개수수료는 양도비로서 필요경비에 포함됩니다.

    다만, 필요경비로 인정받기 위하여는 정규 증빙서류(①)를 수취∙보관하거나 실제 지출사실이 금융거래증명서류(②)에 의하여 확인되어야 합니다.

    ① 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등

    ② 금융거래증빙(계좌이체 등)

    소득세법 시행령 제163조제5항제1호

  • 양도시 임차인에게 지급한 명도비용이 필요경비로 인정되나요?

    2018년 2월 13일 이후 양도하는 분부터, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용은 양도비로서 양도자산의 필요경비로 인정됩니다.

    다만, 임차인에게 지급한 금전이 명도비용으로 양도자산의 필요경비로 인정되는지 여부는 지급경위, 금융증빙 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.

    소득세법 시행령 제163조제5항제1호 라목

  • 은행 대출이자가 필요경비로 인정되나요?

    자산의 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자필요경비로 인정되지 않습니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-19

  • 주택 발코니 확장공사비용이 필요경비로 인정되나요?

    주택의 이용편의를 위한 샷시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적지출액에 해당합니다.

    자본적 지출액을 필요경비로 인정받기 위하여는 정규 증빙서류(①)를 수취∙보관하거나 실제 지출사실이 금융거래증명서류(②)에 의하여 확인되어야 합니다.

    ① 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등② 금융거래증빙(계좌이체 등)

    양도소득세 집행기준 97-163-28양도소득세 집행기준 97-163-29

  • 벽지, 장판 교체비용도 필요경비로 인정되나요?

    정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지․장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비 등은 수익적지출에 해당되므로 필요경비로 인정되지 않습니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-30

  • 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 매수인의 필요경비에 산입할 수 있나요?

    대항력이 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우로서 변제한 전세보증금에 대하여 구상권을 행사할 수 없을 때에는 매수인의 필요경비에 산입합니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-15부동산거래과-113(2010.1.22.)

  • 상가 취득시 부담한 부가가치세는 필요경비에 산입할 수 있나요?

    자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 「부가가치세법」에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 필요경비에 산입합니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-23서면인터넷방문상담4팀-3640(2007.12.26.)

  • 매수자가 부담한 전소유자의 양도소득세는 필요경비로 산입할 수 있나요?

    전소유자의 토지대금 이외 양도소득세 등을 대신 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 양도소득세 등은 매입원가로서 필요경비에 산입합니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-21재산세과-4442(2008.12.29.)

  • 토지와 건물을 함께 취득하여 단시일 내에 기존건물을 철거한 경우, 철거되는 건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있나요?

    ①토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔존처분가액을 뺀 잔액을 양도자산의 필요경비에 산입하며,

    ②기존건물을 취득하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 건물을 신축하여 양도한 경우 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있습니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-40

  • 토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거한 경우, 철거되는 건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있나요?
    토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 않습니다.
    양도소득세 집행기준 97-163-41
  • 건물을 취득하여 장기간 사용 후 매수인과의 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도하는 경우, 철거되는 건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있나요?

    건물을 취득하여 장기간 사용 후 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도하는 경우로서 건물가액이 양도가액에 포함된 경우에는 토지와 건물의 양도차익은 각각 계산하므로 건물취득가액을 필요경비로 산입할 수 있습니다.

    양도소득세 집행기준 97-163-42

장기보유특별공제

  • 임의멸실 후 신축한 주택의 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간의 계산은 어떻게 하나요?

    기존주택을 임의로 멸실하고 신축한 주택에 해당하는 경우, 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 신축한 주택의 사용승인서 교부일부터 계산합니다.

    양도소득세 집행기준 95-159의3-1서면인터넷방문상담4팀-984(2008.4.18.)

  • 주택의 용도를 변경한 경우의 보유기간 계산은 어떻게 하나요?

    주택을 주택 외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경하여 사용한 후 양도한 경우 해당 주택의 보유기간 계산은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산합니다.

    양도소득세 집행기준 95-159의3-3재산세과-2591(2008.9.2.)

  • 상속받은 부동산의 보유기간 계산시 기산일은 어떻게 되나요?
    상속개시일(피상속인이 사망한 날)입니다.
    양도소득세 집행기준 95-159의3-5 부동산거래관리과-1073(2011.12.23.)
  • 증여받은 부동산의 보유기간 계산시 기산일은 어떻게 되나요?
    증여에 따른 소유권이전등기접수일입니다. 다만, 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하여 「소득세법」제97조의2 제1항에 따른 취득가액 이월과세 규정이 적용되는 경우에는 당초 증여자가 취득한 날입니다.
    양도소득세 집행기준 95-159의3-5 재산세과-2077(2008.7.31.)
  • 재산분할로 취득한 부동산의 보유기간 계산시 기산일은 어떻게 되나요?

    이혼 전 배우자가 취득한 날입니다.

    양도소득세 집행기준 95-159의3-5

  • 「도시및주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업의 승계조합원이 취득한 주택의 보유기간 계산시 기산일은 어떻게 되나요?

    신축완성주택의 취득시기(*)입니다.

    * 준공인가증 교부일 · 사실상사용일 · 임시사용승인일 중 빠른 날

    양도소득세 집행기준 95-159의3-5서면-2016-법령해석재산-6168 [법령해석과-245](2019.01.31.)

  • 비사업용토지도 장기보유특별공제를 적용할 수 있나요?

    2017.1.1. 이후 양도하는 비사업용토지는 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.

    소득세법 제95조제2항양도소득세 집행기준 95-159의3-9

  • 조정대상지역 다주택자 중과세율이 적용되는 주택에 대하여 장기보유특별공제가 가능한가요?

    2018.4.1. 이후 양도하는 조정대상지역에 있는 주택으로 「소득세법」제104조제7항의 중과세율이 적용되는 주택은 원칙적으로 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.

    소득세법 제95조제2항 및 제104조제7항

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