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토지등 양도소득에 대한 과세특례

과세대상(토지등 양도소득)

  • '09.03.16.~'12.12.31. 기간에 취득한 자산(비사업용 토지) 양도 시 발생하는 소득에 대하여는 토지등 양도소득에 대한 과세특례 규정을 적용하지 않는 것인가요?

    「법인세법 」부칙<제9673호> 제4조에 따라 2009. 3. 16. 부터 2012. 12. 31. 까지 취득한 자산(주택 및 부수토지, 비사업용 토지)은 그 양도시기에 불구하고, 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 「법인세법」제55조의2  [토지등 양도소득에 대한 과세 특례]  제1항 제2호 및 제3호 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

    법인세법 부칙<제9673호, 2009.5.21> 제4조

    [부칙 개정연혁]

    · '09.5.21 당시 - '09.3.16~'10.12.31

    · '10.12.30 개정 - '12.12.31. 2년 연장

    법인- 601(2013.10.31)

  • 중소기업이 비사업용 토지를 양도하는 경우 『토지 등 양도소득에 대한 과세 특례규정 』 이 적용되지 않는 기간이 있다고 들었는데…2016년도는 적용되는 것인가요?

    「법인세법」부칙 <제12166호>  제8조에 따라 「조세특례제한법」에 따른 중소기업이 주택 또는 비사업용 토지(미등기 토지등은 제외)를 2014. 1. 1. ~ 2015. 12. 31. 까지 양도하는 경우「법인세법」제55조의2 [토지등 양도소득에 대한 과세 특례] 제1항 규정이 적용되지 아니하였으나, 2016. 1. 1. 이후 양도하는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것입니다.

    법인세법 부칙 <제12166호, 2014.1.1> 제8조

    [부칙 개정연혁]

    · '14.1.1 당시 - '14.1.1. ~ '14.12.31.

    · '14.12.23 개정 - '15.12.31. 1년 연장

  • 비사업용 토지를 양도하는 법인의 각 사업연도 소득금액이 결손인 경우에도 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부하여야 하는 것인가요?

    『토지등 양도소득에 대한 과세 특례』 규정은 내국법인의 해당 사업연도 소득금액이 결손인 경우에도 적용되는 것입니다.

    법인세 집행기준 55의2-0-1, 제2항

  • 부동산매매업의 경우 부동산 자체가 상품인데, 재고자산인 경우에도 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    부동산매매업자가 『토지등 양도소득에 대한 과세 특례』 규정 적용 대상 자산을 양도하는 경우 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것입니다.

    『토지등 양도소득에 대한 과세특례』 규정은 법인이 각 사업연도 소득금액에 따라 납부하는 법인세 외에 일정 요건에 해당되는 주택, 비사업용 토지등의 양도에 따른 매매차익에 대하여 추가로 법인세를 납부하도록 하고 있는바, 부동산매매업을 주업으로 한다하여 달리 적용할 이유는 없는 것입니다.

    심사법인 2009-0019(2009.06.09)

    법인, 서면2팀-587(2007.04.03)

  • 비영리내국법인이 고정자산 처분일 현재 3년 이상 계속하여 정관에 규정된 고유목적사업에 직접 사용한 고정자산을 처분하는 경우에도 토지등 양도소득에 대한 법인세 납부대상에 해당 되는 것인가요?

    비영리내국법인이 고정자산 처분일 현재 3년 이상 계속하여 법령 또는 정관에 규정된 고유목적사업에 직접 사용한 고정자산을 처분함으로써 생기는 수입은 각 사업연도 소득에 대한 법인세로 과세되는 수익사업에 해당되지 아니하는 것이나,

    당해 자산이 『토지등 양도소득에 대한 과세 특례』 규정 적용 대상 자산에 해당되는 경우라면 토지등 양도소득에 대한 법인세는 납부하여야 하는 것입니다.

    법인-536(2009.05.06)

    법령해석법인-0589(2016.12.23)

    법인, 법인-285(2009.03.18)

  • 내국법인이 국외 자회사로부터 국외 소재 부동산을 현물배당으로 취득한 후 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    내국법인이 보유하는 국외 소재 부동산은 『토지등 양도소득에 대한 과세 특례』 규정 적용대상에 해당되지 아니하는 것입니다.

    법령해석법인-0054(2019.06.05)

  • 분양권 양도 시 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    * 분양권의 경우 2021. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 『토지등 양도소득에 대한 과세특례』 규정이 적용되는 것입니다.

    * 분양권 :「건축물의 분양에 관한 법률」,「공공주택 특별법」,「도시개발법」,「도시 및 주거환경정비법」,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위

    법인세법 제55조의2 제1항 제4호

과세제외(주택등)

  • 법인이 기숙사를 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    「건축법 시행령」[ 별표1] 제2호 라목의 규정에 의한 기숙사로 공부상 등기되어 실제 종업원을 위한 기숙사 용도로 사용하는 건물을 양도하는 경우 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하지 않는 것입니다.

    법인, 서면2팀-666(2007.04.13)

    법인-3262(2008.11.05)

  • 법인이 업무용으로 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    오피스텔의 실제 용도가 사실상 주거에 사용되는 건물이 아니라면 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하지 않는 것입니다.

    <참고> 『토지등 양도소득에 대한 과세특례』 규정은 주택(부수토지), 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물(별장) 및 비사업용 토지를 양도하는 경우에 적용되는 것이므로 업무용으로 사용하는 오피스텔은 이에 해당되지 아니하는 것입니다.

    다만, 내국법인이 양도하는 건물이 주택에 해당되는지 여부건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 사용되는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는 것이므로, 오피스텔을 업무용이 아닌 사실상 주거에 사용하는 경우라면 주택으로 보아야 할 것입니다.

    법인세법 제55조의2 제1항 제2호·제3호

    법인, 법인세과-2616 (2008.09.25)

    법인, 서면2팀-2676(2006.12.28)

    법인, 서면2팀-679(2008.04.14)

    법인-316(2009.03.20)

  • 직원의 사택으로 양도일 현재 10년 이상 사용한 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    주주등이나 출연자가 아닌 임원직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택 제공기간 또는 무상 제공기간이 10년 이상인 주택에 해당되는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하지 않는 것입니다.

    <참고> 주택을 임차하여 사택으로 제공하다가 취득하는 경우 사택 제공 또는 무상 제공 기간 10년이상 해당여부 판단 시법인이 임차하여 사택을 임원 및 사용인에게 제공한 기간은 포함되지 않는 것이며, 2019. 2. 12.「법인세법 시행령」개정으로 인하여 2019. 1. 1. 이후 개시하는 사업연도분부터 '소액주주등인 임원' 에게 제공하는 사택은 해당 규정에서 제외되는 것입니다.

    법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제2호

    법인-1768(2008.07.28)

  • 아파트 신축공사 대금을 아파트로 대물변제받아 소유권이전 등기 후 2년만에 매각하는 경우, 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부하지 않는 것입니다.

    법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제3호

    법인, 서면2팀-1579(2007.08.29)

    법인-185(2014.04.17)

  • 개인이 법인으로 전환하거나, 법인이 합병·분할하는 경우 사택 제공기간 계산은 어떻게 하는 것인가요?

    개인사업을 사업양 · 수도 방법으로 법인전환하여 신설된 법인이 양수 전 사업자의 사용인에게 제공되던 사택을 승계하거나, 물적 분할로 신설된 법인이 분할 전 사용인에게 제공되던 사택을 승계, 피합병법인의 사용인에게 제공되던 사택을 합병으로 승계하여 주주등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 경우

    사업양수 전 사택 제공기간, 분할 전의 사택 제공기간, 합병 전 사택 제공기간을 포함하여 계산하는 것입니다.

    법인, 서면2팀-1569(2005.09.29)

    서면2팀-1189(2005.07.22)

    법인, 기재부 재산-140(2009.01.28)

과세제외(토지)

  • 타인이 소유하고 있는 주택의 부수토지를 취득하여 당해 주택의 소유자에게 임대하던 중 양도하는 주택 부수토지가 비사업용 토지에 해당되는 것인가요?

    법인이 주택의 부수토지만을 취득하여 양도하는 경우「법인세법」제55조의2 제1항 제2호에 따른 주택의 양도에는 해당되지 아니며, 해당 토지의 면적이 그 주택의 정착 면적에 *지역별 배율을 곱하여 산정한 면적 이내인 경우에는 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 것입니다.  

    * 지역별 배율 : 도시지역 안의 토지 5배(도시지역 밖의 토지 10배)

    법인세법 제55조의2 제2항

    법인세법 시행령 제92조의9

    법인, 사전-2018-법령해석법인-0489(2018.12.27)

    법인, 법인세과-322(2009.01.23)

    법인, 서면-2020-법인-3414 (2020.11.17)

  • 2000년에 취득하여 종중이 보유중인 농지와 임야를 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 하는 것인가요?

    종중이 2005년 12월 31일 이전에 취득하여 소유한 농지 및 임야는 비사업용 토지인 농지 및 임야에서 제외되는 것이므로, 2000년 취득하여 종중이 보유중인 농지와 임야를 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세 납부대상에 해당되지 아니하는 것입니다.

    <참고> 비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중 법인세법 시행령 제92조의3 『비사업용 토지의 기간기준』 규정에 해당되는 기간동안 법인세법 제55조의2 제2항 각호 어느하나에 해당되는 토지를 말하는 것입니다.

    법인세법 시행령 제92조의5 제3항 제4호

    법인세법 시행령 제92조의6 제4항 제6호

    법인, 서면2팀-1222(2007.06.26)

  • 건물 공사 대금을 나대지로 변제받아 취득 후 2년이 되기전에 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세 납부대상에 해당되는 것인가요?

    채권을 변제받기 위하여 취득한 토지취득일부터 2년 동안은 비사업용 토지에 해당되지 아니하므로, 채권 변제로 취득한 나대지를 취득일부터 2년이내에 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부하지 아니하는 것입니다.

    법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제6호

    법인, 서면2팀-1751(2006.09.12)

    법인, 서면2팀-275(2007.02.07)

  • 주택건설을 목적으로 토지를 취득하여 2년 6개월 후 건설공사착공하였으나, 건설공사 진행 중 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지 해당 기간 계산은 어떻게 하는 것인가요?

    지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간동안은 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 것입니다.

    법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호

    법인, 서면2팀-407(2008.03.06)

    법인, 서면2팀-966(2008.05.20)

    법인, 법인세과-456(2009.04.14)

  • 잡종지가 지방세법상 별도합산 과세대상 토지인 경우 비사업용 토지 에 해당되는 것인가요?

    법인이 농지·임야 및 목장용지외의 토지 중 『비사업용 토지의 기간기준』규정에 해당되는 기간동안 지방세법에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상이 되는 토지를 양도하는 경우에는 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 것입니다.

    법인세법 제55조의2 제2항 제4호

    법인세법 시행령 제92조의3

    서면-2017-법인-2721( 2017.12.11)

    서면2팀-823(2007.05.02)

    법인-2823(2008.10.09)

  • 법인이 공장 건축물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 비사업용 토지에 해당되는 것인가요?

    사업에 사용하던 건축물과 그 부속토지를 취득한 후 건축물이 멸실 ・철거되거나 무너진 토지를 양도하는 경우에는 해당 건축물이 멸실 ・철거되거나 무너진 날부터 2년 동안은 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 것입니다.

    법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항 제9호

    법인, 법인-0050(2009.01.05)

    법인, 법인세과-2314(2008.09.04)

양도차익

  • 토지등 양도소득에 대한 과세특례 적용 시 주택의 경우 20% 세율이 적용된다는 데 적용시기 언제부터인가요?

    「법인세법」제55조의2 [토지등 양도소득에 대한 과세특례] 규정 적용 시 2020. 12. 31. 까지 양도한 주택(부수토지 포함) · 별장의 경우 양도소득에 10% 세율을 적용하는 것이며,  2021. 1. 1. 이후 양도하는 주택(부수토지 포함) · 별장 · 조합원입주권 · 분양권의 경우 양도소득에 20% 세율 적용하는 것입니다. 

    <참고>  2020. 8. 18.「법인세법」제55조의2 제1항 2호 및 4호 개정으로 인하여 2021. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 조합원입주권과 분양권이 과세대상이 되었으며,  적용 세율도 10% 에서 20% 로 변경되었습니다.

    법인세법 제55조의2 제1항

  • 토지등 양도소득에 대한 법인세 계산 시 양도비용은 차감되는 것인가요?

    양도비용은 차감되지 아니하는 것입니다.

    토지등 양도소득은 토지 등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 하는 것이며, 양도비용 등은 법인의 결산서상 당기순이익 계산 시 차감되어 각 사업연도 소득에 대한 법인세 산출 시 반영되므로 부동산 투기수요를 억제하기 위한 취지로 제정된 『토지등 양도소득에 대한 과세 특례』규정 적용 시에는 양도비용을 차감하지 아니하는 것입니다.

    법인세법 제55조의2 제6항

    법인, 서면2팀-587(2007.04.03)

    심사법인 2009-0019(2009.06.09)

  • 토지등 양도소득 계산 시 장부가액에는 취득세, 법무사 등기 수수료등 취득 관련비용등이 포함되는 것인가요?

    토지등 양도소득 계산 시 장부가액은 세무상 장부가액으로서 세무상 취득가액에 세무상 감가상각누계액과 평가차손익을 가감한 금액을 의미하는 것입니다.

    법인이 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세ㆍ등록세, 기타 부대비용을 가산한 금액을 말하는 것이며, 기타 부대비용에는 취득한 자산과 직접 관련된 부대비용에 해당되는 자산의 자문용역비, 부동산 중개수수료 등이 포함될 수 있는 것입니다.

    법인, 서면2팀-1693 (2005.10.21)

    법인, 서면2팀-427 (2008.03.11)

    법인, 서면2팀-2192 (2005.12.28)

    법인, 서면2팀-2289(2006.11.09)

  • 적격분할 요건을 갖춘 인적분할에 의해 설립된 분할신설법인이 분할법인으로부터 승계받은 비사업용 토지를 양도하는 경우 취득시기는 언제로 보는 것인가요?

    「법인세법」제46조 제2항의 요건(적격분할)을 갖춘 인적분할에 의하여 설립된 분할신설법인이 분할법인으로부터 승계받은 토지를 양도하는 경우, 『토지등 양도소득에 대한 과세 특례』규정을 적용함에 있어 분할신설법인의 토지 취득시점분할법인이 해당 토지를 최초로 취득한 시점으로 하는 것입니다.

    법령해석법인-0150(2018.06.15)

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