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재산평가

  • 증여재산가액은 어떻게 산정하나요?

    증여일 현재의 시가 산정합니다.

    다만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가 등 보충적평가액으로 산정합니다.

    상속세및증여세법 제60조 제1항, 제3항

  • 증여재산가액으로 인정되는 시가의 범위는 어떻게 되나요?

    원칙적으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지(이하 "평가기간"이라 한다) 기간 중 매매등이 있는 경우에는 해당 매매가액ㆍ감정가액ㆍ수용가액ㆍ민사집행법에 따른 경매가액ㆍ공매가액(이하 "매매가액등"이라 한다)을 말합니다.

    다만, 신고기한 내에 신고한 경우 유사재산의 매매가액등은 평가기간 이내의 신고일까지의 가액 말합니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항, 제4항

  • 평가기간을 벗어난 시가는 증여재산가액으로 사용할 수 없나요?

    증여일 전 2년부터 증여일 전 6개월까지 기간 중 또는 평가기간이 경과한 후부터 증여세 결정기한(신고기한부터 6개월)까지의 기간 중매매등이 있는 경우에도

    증여일부터 매매계약일등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는

    평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액등을 증여재산가액으로 할 수 있습니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서

  • 증여받은 상가건물을 평가기간내에 시가가 없어 기준시가로 평가하여 증여세 신고를 했는데, 아무런 문제가 없나요?

    보충적 평가액으로 신고한 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)는 증여세 신고기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월)부터 6개월이 경과하기 전까지는 관할 세무서장등이 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가한 가액으로 증여재산가액을 평가합니다.

    위 유형에 해당하는 부동산 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시하며,

    감정평가대상으로 과세관청이 선정하여 감정평가 하는 경우 그에 따른 감정평가 수수료 등 일체의 비용은 국세청이 부담합니다.

    추가 납부할 세액이 발생하는 경우 신고불성실 및 납부지연('19.12.31. 이전 납부불성실) 가산세는 면제됩니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서

    국세청홈페이지-알림소식-보도자료-2020.1.31. 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내

  • 한 개 감정평가업자의 감정가액도 인정되나요?

    감정가액은 둘 이상 감정평가업자의 감정가액의 평균액이어야 합니다.

    다만, 기준시가가 10억원 이하인 부동산은 한 개 감정평가업자의 감정가액도 인정됩니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호, 제6항

  • 일부 지분만 증여하는 경우 증여되는 지분의 기준시가가 10억 이하이면 한 개 감정평가업자의 감정가액도 인정되나요?

    아닙니다.

    일부 지분을 증여하는 경우 당해 부동산 전체의 기준시가가 10억원 이하 경우에 한해 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정하는 것입니다.

    법령해석과-330(2020.02.04)

  • 평가기간 이내의 매매가액등인지 여부는 어떤 날을 기준으로 판단하나요?

    매매가액은 매매계약일,

    감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일,

    수용ㆍ경매ㆍ공매가액은 보상가액ㆍ경매가액ㆍ공매가액이 결정된 날

    평가기간 이내에 있는지 여부로 판단합니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제2항

  • 경매가액이 결정된 날은 구체적으로 어떤 날을 의미하나요?

    민사집행법 제128조 따라 매각허가를 결정하는 날 의미합니다.

    법령해석재산-0757(2015.06.12.)

  • 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 어떤 가액을 적용하나요?

    증여일을 전후하여 증여일에 가장 가까운 날에 해당하는 가액 증여재산가액으로 하되,

    가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우에는 그 가액들의 평균액을 증여재산가액으로 합니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제2항

  • 증여재산과 유사재산의 매매가액등이 모두 있는 경우에는 어떤 가액을 증여재산가액으로 하나요?

    증여재산의 매매가액등을 증여재산가액으로 합니다.

    유사재산의 매매가액등은 증여재산의 매매가액등이 없는 경우에만 사용합니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제2항

  • 증여재산의 매매가액등이 없을 때 시가 산정의 기준이 되는 유사재산의 범위는 어떻게 되나요?

    해당 증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 말합니다.

    공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지내 있고, 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내 이며, 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내이면 유사재산으로 봅니다.

    유사재산에 해당하는 공동주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 적은 주택 말합니다.

    상속세및증여세법 시행령 제49조 제4항

    같은 법 시행규칙 제15조 제3항

  • 증여부동산의 실거래가는 어디서 확인할 수 있나요?

    국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다.

    실거래가 신고기한은 2020년 2월 21일 이후 계약체결분은 계약체결일로부터 30일(2020년 2월 20일까지 계약체결분은 60일)이내입니다.

    2019년 8월 20일 개정 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 부칙 제1조

  • 증여부동산의 기준시가는 어디서 확인할 수 있나요?

    공동주택공시가격, 개별단독주택공시가격, 토지 개별공시지가는 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr:447)에서 확인 수 있습니다.

    공동주택공시가격과 개별단독주택공시가격은 통상 매년 4월말 경에, 토지 개별공시지가는 통상 매년 5월말 경에 공시되며, 공시일부터 적용됩니다.

    상업용건물 및 오피스텔, 일반건물 기준시가는 국세청홈택스(www.hometax.go.kr ) - 조회/발급 - 기타 조회 - 기준시가 조회에서 확인 및 계산 수 있습니다.

  • 분양권, 조합원입주권 시가는 현실적으로 어떻게 산정하나요?
    국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라와 있는 실거래가에서 증여일까지 납부되지 않은 중도금과 잔금을 차감하여 산정합니다.
  • 시가가 없는 분양권, 조합원입주권의 가액은 어떻게 산정하나요?

    시가가 없어 프리미엄이 확인되지 않는 분양권의 가액은 증여일까지 불입한 계약금과 중도금의 합계액으로 산정하며,

    시가가 없어 프리미엄이 확인되지 않는 도시 및 주거환경정비법에 따른 조합원입주권의 가액 상속세 및 증여세법 시행규칙 제16조 제3항에 따라 계산한 조합원권리가액에 증여일까지 불입한 조합원 분담금을 합한 가액으로 산정합니다.

    상속세및증여세법 시행령 제51조 제2항

    상속증여세과-601(2019.07.15.)

  • 토지 기준시가는 어떻게 산정하나요?

    부동산공시가격 알리미 사이트 - 개별공시지가 조회에서 조회한 개별공시지가에 토지면적을 곱하여 산정합니다.

    상속세및증여세법 제61조 제1항

  • 주택, 상업용건물, 오피스텔 이외의 일반건물 기준시가는 어떻게 산정하나요?

    국세청홈택스 - 조회/발급 - 기타 조회 - 기준시가 조회 - 건물기준시가(상속/증여)에서 기준시가 산정에 필요한 여러가지 요소들을 건축물대장을 보고 입력하여 계산할 수 있습니다.

    상속세및증여세법 제61조 제1항

  • 상업용건물 및 오피스텔 기준시가는 어떻게 산정하나요?

    토지와 건물을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액이 있는 경우에는 국세청홈택스 - 조회/발급 - 기타 조회 - 기준시가 조회 - 상업용건물/오피스텔에서 조회되는 일괄 산정ㆍ고시가액에 해당 건물의 (전용+공용)면적을 곱하여 산정하며,

    일괄 산정ㆍ고시가액이 없는 경우에는 토지 가액은 개별공시지가에 토지면적을 곱하여 산정하고, 건물 가액은 (전용+공용)면적에 대해 일반건물 기준시가 산정 방식으로 산정합니다.

    고시대상은 국세청홈택스 - 조회/발급 - 기타 조회 - 기준시가 조회 - 상업용건물/오피스텔 부분에 표기되어 있습니다.

    상속세및증여세법 제61조 제1항

  • 상가주택의 기준시가는 어떻게 산정하나요?

    주택과 주택 부수토지 가액 개별단독주택공시가액(개별주택가격)으로 산정하고,

    상가 부수토지 가액 개별공시지가에 상가 부수토지 면적을 곱하여 산정하며,

    상가 건물부분 가액 일반건물 기준시가 산정 방식으로 산정합니다.

    상속세및증여세법 제61조 제1항

  • 시가가 확인되지 않는, 임대차계약이 체결된 부동산은 어떻게 평가하나요?

    임대료 등의 환산가액(1년간의 임대료 ÷ 0.12 + 임대보증금)과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.

    상속세및증여세법 제61조 제5항

    같은 법 시행령 제50조 제7항

    같은 법 시행규칙 제15조의2

  • 저당권 등이 설정된(임대보증금을 받고 임대하는) 재산은 어떻게 평가하나요?

    증여일 현재 아래 두가지 금액 중 큰 금액으로 평가합니다.

    1. 당해 재산이 담보하는 "채권잔액과 임대보증금의 합계액"

    2. 상속세및증여세법 제60조에 따라 평가한 가액(시가 또는 기준시가 등 보충적평가액)

    상속세및증여세법 제66조

    같은 법 시행령 제63조

  • 상장주식(코스피,코스닥등록주식)을 증여받은 날부터 3개월내 처분시 증여가액은 어떻게 산정하나요?

    상장주식(코스피시장과 코스닥시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식)은 평가기간 이내에 해당 주식을 매도한 경우에도 원칙적으로 증여일 포함 이전 2개월ㆍ증여일 포함 이후 2개월 총 4개월 동안 공표된 매일의 거래소 최종 시세가액의 평균액으로 산정합니다.

    상속세및증여세법 제60조 제1항 후단

    같은 법 시행령 제52조의2 제1항

    서일46014-11491(2002.11.11.)

  • 최대주주의 주식은 모두 20% 할증평가 대상인가요?

    아닙니다.

    중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업이 발행한 주식 및 상속세및증여세법 시행령 제53조 제7항에 해당하는 주식은 할증평가하지 않고,

    그 외 기업 최대주주 주식은 20% 할증평가합니다.

    상속세및증여세법 제63조 제3항 괄호

    같은 법 시행령 제53조 제6항, 제7항

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